分譲マンションの恐怖の末路とは!?区分所有権との関係

動画概要

分譲マンション購入の落とし穴とは？

分譲マンションは、耐久性が高く、セキュリティや利便性の面でも魅力的な選択肢として多くの人に人気があります。しかし、マンション購入後に直面する問題やリスクをしっかり理解していないと、将来的に大きなトラブルに巻き込まれる可能性があります。今回は、分譲マンションを購入する際に気をつけるべきポイントや、区分所有権がもたらす問題について解説します。

分譲マンションの「区分所有権」とは？

分譲マンションを購入すると「区分所有権」を取得することになります。これはマンションの1部屋に対する所有権で、民法の「一物一権主義」の例外に当たります。通常、所有権は1つのものに対して1つしか存在しませんが、マンションの場合、複数の人がそれぞれの部屋を所有できる特別な制度が設けられています。

管理組合と多数決の影響

マンションには管理組合があり、全ての区分所有者が参加します。この組織が、マンション全体の管理や修繕に関する意思決定を行います。しかし、管理組合での意思決定は、すべて多数決で行われるため、自分一人の意見ではマンションの運営方針を変えることができません。また、投票権は部屋の広さによって決まるため、広い部屋を持っている人ほど大きな影響力を持つことになります。

修繕積立金と管理費

マンションの所有者は、固定資産税や管理費のほかに「修繕積立金」を支払う必要があります。これは、将来の大規模修繕に備えるための費用で、マンションが古くなると修繕費用は増加します。初期の修繕はまだ負担が軽いかもしれませんが、年数が経つごとに修繕費が足りなくなり、追加で費用を請求されることもあります。

老朽化による修繕の難航

マンションが老朽化すると修繕が必要になりますが、修繕を行うためには管理組合で4分の3以上の賛成が必要です。修繕積立金が足りない場合や、修繕に反対する住民が多い場合、修繕が進まないことがあります。また、修繕費が高額になると支払いが難しくなり、修繕自体を行わないケースも出てくるでしょう。修繕が行われなければ、マンションはますます老朽化し、価値が下がります。

建て替え・解体の難しさ

最終的にマンションの老朽化が進むと、建て替えや解体が必要になることがあります。しかし、建て替えには議決権の5分の4以上の賛成が、解体には全員の同意が必要です。全員の同意を得るのは非常に難しく、持ち主が不明のまま放置されるケースもあります。結果として、廃墟のようなゴーストマンションが増えているのが現状です。

売却のタイミングが重要

分譲マンションを購入する際は、将来の計画を立てておくことが重要です。特に、いつ売却するかのタイミングは非常に大切です。売却の時期を逃すと、マンションの価値が下がり、売却代金が住宅ローンの残債を下回ることもあります。そのため、購入時点で売却時期や次の住居への移行計画を考えておくことが、将来のトラブルを防ぐポイントです。

まとめ

分譲マンションを購入する際には、短期的な利便性だけでなく、長期的な計画も視野に入れることが大切です。マンションは時間とともに価値が下がり、修繕や建て替えの問題に直面します。将来的な選択肢を考え、適切なタイミングで売却や移住を検討することが、マンションの呪縛に縛られないための鍵となります。この動画を通じて、マンション購入に関する知識を深め、将来のリスクに備えることができれば幸いです。

動画テキスト

キャラクター	セリフ
ゆっくり魔理沙	家庭を持ったら
ゆっくり魔理沙	大きな目標となるのが
ゆっくり魔理沙	マイホームを持つことではないでしょうか？
ゆっくり魔理沙	一生に一度の買い物
ゆっくり魔理沙	庭付きの戸建てもいいけど
ゆっくり魔理沙	丈夫な造りで耐久性の高いマンションも捨てがたい。
ゆっくり魔理沙	今回の動画は、そんな分譲マンション購入を ぼんやりとでも考えている、
ゆっくり魔理沙	あるいは、すでに分譲マンションに住んでいるあなたに
ゆっくり魔理沙	ぜひ見てもらいたくて作りました。
ゆっくり霊夢	ちょっと
ゆっくり霊夢	なにこのドキュメンタリー番組が今にもはじまるような オープニングは？
ゆっくり魔理沙	いいだろ。
ゆっくり魔理沙	年も変わったし、新しいことやっていきたいんだよ。
ゆっくり魔理沙	お前といちいちアホなやりとりしないと 本題に入れない展開に、こっちは飽き飽きしてんだよ。
ゆっくり霊夢	ガーン。
ゆっくり霊夢	そんな風に思っていたなんて、
ゆっくり霊夢	ショックだわ。
ゆっくり魔理沙	そんなことより、分譲マンションって憧れないか？
ゆっくり霊夢	この流れでよく本題いけるね。
ゆっくり霊夢	サイコパスなの？
ゆっくり霊夢	まあ、マンションはオートロックがあって セキュリティー的にも安心だし、
ゆっくり霊夢	戸建てみたいに自分で 直したりする必要もなくて楽だし、
ゆっくり霊夢	立地もいいところにあったりして便利だし、
ゆっくり霊夢	それに。
ゆっくり魔理沙	それに？
ゆっくり霊夢	なんとなくスタイリッシュじゃない？
ゆっくり魔理沙	わかるぜ。
ゆっくり魔理沙	確かにエントランスから家に入るまでにオートロックが 3つもあるようなマンションもあるし、
ゆっくり魔理沙	修繕なんかもいつの間にか手配されて 知らぬ間に綺麗になってたりしてるし、
ゆっくり魔理沙	駅前にはオシャレなマンションが建っているところも 多くなってきてるしで、
ゆっくり魔理沙	霊夢がスタイリッシュだと憧れるのもわかる。
ゆっくり霊夢	飴と鞭が激しいな。
ゆっくり魔理沙	ただ、分譲マンションを購入した後の末路 をお前は知っているか？
ゆっくり霊夢	そういえば知らないわ。
ゆっくり魔理沙	そうだろそうだろ。
ゆっくり魔理沙	そこで、今回は分譲マンションを持ち続けた 人の末路について紹介しようと思う。
ゆっくり魔理沙	人は目先の生活には関心が向きやすいが、
ゆっくり魔理沙	遠くの未来のことについては あまり考えなかったり楽観的だったりするからな。
ゆっくり霊夢	確かにちょっと興味あるかも。
ゆっくり魔理沙	そうそう。
ゆっくり魔理沙	私が求めたのはこういうスムーズな流れよ。
ゆっくり霊夢	スムーズだった？
ゆっくり魔理沙	それじゃ早速いってみよう。
ゆっくり霊夢	今回ほんと強引。
ゆっくり魔理沙	まず、分譲マンションを買うということは、
ゆっくり魔理沙	マンションの区分所有権を取得するということだ。
ゆっくり霊夢	区分所有権？
ゆっくり魔理沙	マンションみたいに、1棟の建物の中に独立した複数の 住居なんかがある場合、
ゆっくり魔理沙	それぞれの独立した部分に所有権を設定できる。
ゆっくり魔理沙	この所有権を区分所有権というんだ。
ゆっくり魔理沙	・・・
ゆっくり霊夢	何？この間は？
ゆっくり魔理沙	ここは、『民法の一物一権主義の原則に反してるんじゃ ないか？』と疑問を呈するところだろ？
ゆっくり霊夢	いや、そんな言葉はじめて聞いたわ。
ゆっくり魔理沙	な、なんだって。
ゆっくり霊夢	驚きたいのはこっちよ。
ゆっくり魔理沙	まあいいや。
ゆっくり魔理沙	簡単にいうと、所有権というのは他を寄せ付けない 強烈な権利なので、
ゆっくり魔理沙	所有権（物権）は1個の物に対して 1つでないといけないとする原則だ。
ゆっくり魔理沙	1つの車に所有権者が複数いたり、
ゆっくり魔理沙	車の部品1つ1つの所有者が違ったりすると めちゃくちゃややこしいことになるのはわかるな？
ゆっくり霊夢	『エンジンは私のだから』って、
ゆっくり霊夢	いきなりエンジンを抜き取ろうと するやつがいたら確かにヤバいね。
ゆっくり魔理沙	だから、トラブル回避のために一物一権主義の原則は
ゆっくり魔理沙	法律で明確に書かれている わけじゃないけど、
ゆっくり魔理沙	暗黙の了解として、
ゆっくり魔理沙	だけど、専門家なら知ってて当然の常識として 君臨している。
ゆっくり霊夢	なるほど。
ゆっくり魔理沙	ただ、原則には例外がつきもの。
ゆっくり魔理沙	民法175条でも『物権は、この法律その他の 法律に定めるもののほか、創設することができない。』
ゆっくり魔理沙	と、法律で例外的に定める余地を残している。
ゆっくり霊夢	私みたいに法律に慣れない饅頭には、とても余地を 残している言い方には読めないんだけどね。
ゆっくり魔理沙	で、区分所有権はその例外であり、
ゆっくり魔理沙	建物の区分所有等に関する法律、いわゆる区分所有法 では、
ゆっくり魔理沙	1条でマンションのそれぞれの部屋を、 所有権の対象にできることがわざわざ明記されている。
ゆっくり霊夢	マンションの権利については、それ用に法律が あるっていうわけね。
ゆっくり霊夢	でも、ここまで力入れて説明する必要あった？
ゆっくり魔理沙	あるわ。
ゆっくり魔理沙	マンションの区分所有権は、民法上の暗黙の了解、 『一物一権主義の原則』の例外にあたる存在だ。
ゆっくり魔理沙	つまり、
ゆっくり霊夢	つまり？
ゆっくり魔理沙	分譲マンションを買うということは、それだけ ややこしい権利を所有することになるということだ。
ゆっくり霊夢	絶対もっと簡単な説明で済ませてよかったでしょ。
ゆっくり魔理沙	まあまあ。
ゆっくり魔理沙	このややこしさこそが、マンションの末路と 大きく関わってくるからな。
ゆっくり霊夢	ふーん、例えば？
ゆっくり魔理沙	区分所有法3条で、マンションは管理組合を置くことが 義務付けられているんだ。
ゆっくり霊夢	魔理沙もヤキが回ったね。
ゆっくり魔理沙	なにがだ？
ゆっくり霊夢	3条をよく見ると、最後、『できる』
ゆっくり霊夢	という言い回しになってるよね。
ゆっくり霊夢	つまり、管理組合を置くかどうかは、
ゆっくり霊夢	自由だあ。
ゆっくり魔理沙	ちっ、ちっ、ちっ。
ゆっくり魔理沙	甘いな霊夢。
ゆっくり魔理沙	3条は、『構成し、』のところで前と後に分けて 読むんだ。
ゆっくり魔理沙	すると、『できる』は、集会を開くこと、規約を定める こと、管理者を置くこと、にかかっているよな。
ゆっくり魔理沙	つまり、
ゆっくり魔理沙	マンションあるところに管理組合ありい。
ゆっくり魔理沙	となるわけだ。
ゆっくり霊夢	ひっかけ問題みたい。
ゆっくり魔理沙	伝わりやすい日本語は、 できるだけ1文を短めに、1文に1つの意味で。
ゆっくり魔理沙	ということがよくわかる文章だよな。
ゆっくり霊夢	誤解が起きないように直した方がいいよお。
ゆっくり魔理沙	何はともあれ、マンションには区分所有者全員参加の 管理組合とかそんな感じの団体が組織される。
ゆっくり魔理沙	で、自分の部屋はともかく、マンション自体を どうしていくかは、
ゆっくり魔理沙	この団体の中で多数決をとって決めていくことになる。
ゆっくり魔理沙	ちなみに、票の重さは1部屋1票とは限らない。
ゆっくり霊夢	と、言いますと？
ゆっくり魔理沙	区分所有法38条と14条より、管理組合の規約で 特に決めない限り、
ゆっくり魔理沙	議決権は専有部分の床面積の割合になる。
ゆっくり魔理沙	つまり、家の広さが力となる。
ゆっくり霊夢	なんか、会社の株式を持つのに似てる気がするなあ。
ゆっくり霊夢	株は多く持っているほど配当も多くなるからね
ゆっくり魔理沙	そこは議決権の話だろ。
ゆっくり魔理沙	確かに、分譲マンションを買うのは、 会社の株を買うのに近い感じではあるかな。
ゆっくり魔理沙	配当はもらえないけどな。
ゆっくり霊夢	自分だけの持ち物じゃないから、当然だけど、
ゆっくり霊夢	建物をどうするかが自分の思い通りにならない っていうのは、少し不穏な空気がするな。
ゆっくり魔理沙	いいカンが働いてるな。
ゆっくり魔理沙	分譲マンションを買った人が壮絶な末路に至るのは、 この意思決定の多数決も大いに関係する。
ゆっくり霊夢	分譲マンションを買った人の末路はどうなるの？
ゆっくり魔理沙	最悪に近い部類のバッドエンドを挙げれば、
ゆっくり魔理沙	ボロボロになったマンションを、売ることも 建て替えることも壊すこともできずに、
ゆっくり魔理沙	人がいなくなってゴースト化する中、
ゆっくり魔理沙	住み続けなければならなくなるという状態に なってしまうかもしれない。
ゆっくり霊夢	呪いかな？
ゆっくり霊夢	なんでそんなことになるの？
ゆっくり魔理沙	色々理由は挙げられるが、端的にいうと、
ゆっくり魔理沙	マンションを買った後の将来のことまで しっかりと考えきれてないからかな。
ゆっくり霊夢	どういうこと？
ゆっくり霊夢	さすがに住宅ローンが払い続けられるか どうかは検討して買ってるでしょ。
ゆっくり魔理沙	むしろそこすら考えられていないなら、 そもそもマンションを持ち続けられないだろ。
ゆっくり霊夢	それもそっか。
ゆっくり魔理沙	たとえ分譲で買ったマンションでも、 住み続けるのは結構金がかかるんだぜ。
ゆっくり霊夢	私だって馬鹿じゃないからそれくらい知ってるよ。
ゆっくり霊夢	固定資産税に、管理費もかかるでしょ。
ゆっくり魔理沙	そうだな。
ゆっくり魔理沙	他は？
ゆっくり霊夢	ほか？
ゆっくり霊夢	うーん。
ゆっくり魔理沙	まず間違いなく払うことになるのは、修繕積立金だな。
ゆっくり魔理沙	それに、マンションの土地が借地だった場合は、
ゆっくり魔理沙	土地の賃料も払うことになる。
ゆっくり霊夢	自分のマンションに住むのに 家賃が必要とは。
ゆっくり魔理沙	他にも細かいものはあるが、
ゆっくり魔理沙	固定資産税、管理費、修繕積立金は 必ずあると思った方がいいな。
ゆっくり霊夢	家を持つって大変だ。
ゆっくり魔理沙	だいたい、マンションを売るデベロッパーあたりが、
ゆっくり魔理沙	マンションに将来かかる費用だったり、 未来予想図を提案してくれるはずだ。
ゆっくり霊夢	なあんだ。
ゆっくり霊夢	だったら少し不安は減るかな。
ゆっくり魔理沙	そこで安心してしまうと危ないな。
ゆっくり霊夢	なんでよ。
ゆっくり魔理沙	デベロッパーの提案は、あくまでマンションを 売る側が買う側に出してくる提案に過ぎない。
ゆっくり魔理沙	その提案が外れたからといって、 デベロッパーが責任をとってくれるわけじゃない。
ゆっくり魔理沙	むしろ、デベロッパーはマンションが売れないと 損になるわけだから、
ゆっくり魔理沙	買い手に魅力的に映りやすい、
ゆっくり魔理沙	負担の少ない提案をしてくると考えている くらいで丁度いいと思うぞ。
ゆっくり霊夢	そっか。
ゆっくり霊夢	売る側からしたら、わざわざ 売りにくくなるような提案はしないか。
ゆっくり魔理沙	それに、たとえデベロッパーが誠実に 提案をしてくれていたとしても、
ゆっくり魔理沙	管理組合の議決次第では、管理費や修繕積立金が 変わる可能性だってありうる。
ゆっくり霊夢	結局、蓋を開けてみないとわからないってことね。
ゆっくり霊夢	ところで、修繕積立金ってなに？
ゆっくり魔理沙	文字通り、マンションの修繕のために 積み立てておく金だ。
ゆっくり魔理沙	マンションは外壁や防水、金属部分や配管などに 劣化がやってきて、
ゆっくり魔理沙	大々的な修繕が必要になる時が必ずやってくる。
ゆっくり魔理沙	だいたい12年周期になっている ことが多いな。
ゆっくり霊夢	思ったより周期短いなあ。
ゆっくり魔理沙	大規模修繕は分譲マンション所有者が 試される大きなポイントの1つだな。
ゆっくり霊夢	試される？
ゆっくり魔理沙	最初の修繕はいいんだ。
ゆっくり魔理沙	ディベロッパーでも、1回目の修繕については しっかり説明するだろうし、
ゆっくり魔理沙	修繕費の予想も大きく外れるってことも多くはない だろうし、
ゆっくり魔理沙	トラブルがない限りは、しっかり身構えて準備した 状態で迎えられるはずだ。
ゆっくり霊夢	プロの格闘家も、攻撃が来ると身構えているからこそ、
ゆっくり霊夢	強いパンチやキックをくらっても 耐えられるっていうもんね。
ゆっくり魔理沙	うん？まあそういうことだ。
ゆっくり魔理沙	だけど、それ以降はだんだんと雲行きが怪しく なってくる。
ゆっくり霊夢	というと？
ゆっくり魔理沙	マンションの価値は老朽化で下がっていく一方、
ゆっくり魔理沙	老朽化すれば当然修繕する部分も増えてくるわけで、
ゆっくり魔理沙	修繕費用も高くなってくる。
ゆっくり魔理沙	そのうち、修繕が積立金では足りず、別で出さないと いけなくなってくるかもしれない。
ゆっくり魔理沙	そうなると、当然修繕金を払えない住民も 出てくるだろうな。
ゆっくり霊夢	そりゃそうだろうね。
ゆっくり魔理沙	それに、古くなるほど、わざわざ修繕しようという モチベーションも減ってくるだろう。
ゆっくり霊夢	綺麗だとマメに掃除するのに、
ゆっくり霊夢	一度散らかりだすと、片づける気が失せてくるのと 同じような心理だね。
ゆっくり魔理沙	まあ、修繕を無駄だと感じやすくはなるだろうな。
ゆっくり魔理沙	ここで、区分所有であるところの悪い部分が顔を 出し始める。
ゆっくり魔理沙	大規模な修繕には実は、区分所有者及び議決権の 各四分の三以上の多数による同意がいるんだ。
ゆっくり魔理沙	一応、規約で過半数まで減らすことはできるが、 修繕を重ねるごとに、修繕の同意は得られにくるのは、
ゆっくり魔理沙	今までの話からわかるな？
ゆっくり霊夢	修繕の質をケチったり、 そもそも修繕をスルーしそう。
ゆっくり魔理沙	そうなると、ただでさえ古いマンションなんだから 老朽化がどんどん進むよな。
ゆっくり魔理沙	やがて、出ていきたくても、 部屋が売れないから出ていきづらくなってくる。
ゆっくり霊夢	いよいよ追い込まれてきた感あるね。
ゆっくり魔理沙	そして、さらに時が経つと、
ゆっくり魔理沙	どんなマンションでも 建て替えや解体をすすめられるようになってくるな。
ゆっくり霊夢	どんなものでも終わりは来るんだね。
ゆっくり魔理沙	ただ、建て替えは議決権の5分の4以上の決議が 必要になるし、
ゆっくり魔理沙	解体にいたっては、災害にあったり 耐震性不足などの事情がない限り、
ゆっくり魔理沙	民法の共有にならい、 区分所有者全員の同意が必要だ。
ゆっくり魔理沙	建て替えでは、新しくできるマンションに住まない場合 区分所有権を買い取ってもらうこともできるし、
ゆっくり魔理沙	解体して土地を売却する場合、区分所有権にのっとった 売却益ももらえる。
ゆっくり魔理沙	しかし、解体費用に新たに家を見つけて 引っ越す費用を考えると、
ゆっくり魔理沙	プラスになること稀だろうし、
ゆっくり魔理沙	住民の高齢化で、引っ越すごと自体が嫌だという人も 出てくるかもしれない。
ゆっくり霊夢	自分だけだったら、自分の判断だけで処分できるけど、 区分所有はみんなで所有しているわけだから、
ゆっくり霊夢	勝手に処分を決められないわけか。
ゆっくり魔理沙	そういうことだ。
ゆっくり魔理沙	中には持ち主不明な部屋があるケースもある。
ゆっくり魔理沙	建て替えはともかく、解体は 全員の同意が必要なので、
ゆっくり魔理沙	意思決定自体も難航する場合もあるよな。
ゆっくり霊夢	うわあ。
ゆっくり魔理沙	そうやって、建て替えも解体もできないまま、
ゆっくり魔理沙	廃墟のように存在し続けるマンションが、
ゆっくり魔理沙	実は今問題になっていたりするんだ。
ゆっくり霊夢	なるほどなあ。
ゆっくり魔理沙	終わりまでの計画がないマンションは、必ずこのような 道をたどると考えていいだろう。
ゆっくり霊夢	じゃあどうすればよかったの？
ゆっくり魔理沙	マンションを買うときに、
ゆっくり霊夢	マンションと運命を共にするのか？
ゆっくり魔理沙	それとも、いずれ売って別のところに住むのか 個人的に計画しておいたほうがいいな。
ゆっくり魔理沙	もし、売るなら、いつくらいに売るかも計画しておいた ほうがいい。
ゆっくり魔理沙	売り時がいいときに売らないと、
ゆっくり魔理沙	売却代金が住宅ローンの残金に足りず、
ゆっくり魔理沙	手持ちの金を払わないといけなくなるからな。
ゆっくり霊夢	こういう幽霊マンションってこれからますます 増えるんじゃない？
ゆっくり魔理沙	そうだな。
ゆっくり魔理沙	分譲マンションに住んでいる人誰もが他人事じゃない。
ゆっくり魔理沙	目先の暮らしも大事だけど、
ゆっくり魔理沙	タイミングを逃すと、マンションの呪縛にがんじがらめ にされてしまうかもしれない。
ゆっくり魔理沙	一生に一度の買い物と決めつけず、
ゆっくり魔理沙	マンションに住む人は将来的にどうするのか、 一度考えてみてほしい。
ゆっくり魔理沙	この動画がそのきっかけになれば嬉しいな。
ゆっくり霊夢	マンションよりもやっぱ戸建てかなあ。
ゆっくり魔理沙	戸建ては戸建てで、 意思決定は自由だけど、
ゆっくり魔理沙	金もすべて自分で出さないとだから、 それはそれで大変だ。
ゆっくり霊夢	将来をちゃんと考えるって大事。
ゆっくり魔理沙	そうだな。
ゆっくり魔理沙	私も霊夢との付き合い方を考えていかないとな。
ゆっくり霊夢	ちょっと。
ゆっくり霊夢	私を見捨てないでえ。
ゆっくり霊夢	最後までご視聴ありがとうございました。
ゆっくり魔理沙	それではまた次回！
ゆっくり霊夢	それではまた次回！

編集後記

近所のマンションが大規模修繕工事をしていたのが気になって今回テーマにしました。

実家も分譲マンションなのもあるんですけどね。

自分の実家のマンションはまだまだ末路まで時間はありそうです。

ただ、気づいてないだけで、幽霊マンションになっていってるところって結構あるんですよね。

タイミングよくこの動画作成中に、知り合いの親が引っ越しするっていうんで、荷物の整理を手伝いにいくということがありました。

話を聞くと、マンションの維持費用が赤字になっているらしく、管理費もどんどん上がっていってるとのこと。

そこは、築40年14階建ての大きなマンションで、敷地も広いです。

それに、外目から見れば、めちゃくちゃ綺麗とは言わないまでも、まだまだ十分住めそうです。

ただ、駅からも近くないし、人気がないのか、夕方くらいは高齢者ばかりを目にしました。

夜になると、若い人が帰ってくる様子もありますが、多いとは思えません。

しかも、夜になって気づいたのですが、居住者がいない部屋も多いんですよね。

なるほど、修繕費が高くなる→管理費が高くなる→人が出ていく→幽霊マンションになるという流れは避けられないようです。

あと、管理組合の話を聞いていて思ったのが、役員になるのが高齢の人ばかりとのこと。

確かに、日中働いている忙しい若い人に、さらに役員の業務もしろというのは酷な話です。

ただ、そうなるとマンションの修繕や改善の優先順位は、高齢者の意向になりやすいだろうし、そうなると、若い人のマンション管理に対する関心はますます失せていくだろうなと思いました。

まるで選挙みたいですね。

ちなみに、うちの実家のマンションは当番制らしく、順番に回ってくるとのことでした。

分譲マンションを買うなら、一生に一度の買い物と意気込みすぎず、出口戦略までしっかり考えたほうがいいかなと思います。

サムネは廃墟感がばっちり漂う背景をチョイスしました。