周りも不幸にするかも!?リバースモーゲージのヤバさとは!?仕組みと思わぬリスク

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編集後記

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リバースモーゲージの仕組みと注意点

リバースモーゲージとは、自宅を担保にお金を借りながらも、その自宅に住み続けられるというローンの一種です。借主が亡くなった後に自宅を売却して返済を行うため、老後の生活資金を補う手段として注目されています。しかし、この仕組みにはいくつかのリスクが存在します。今回は、リバースモーゲージのメリットとリスクを詳しく解説していきます。

リバースモーゲージとは？

リバースモーゲージは、自宅を担保にお金を借りるローンで、借主が亡くなるまで自宅に住み続けることができます。毎月の支払いは利息のみで、元金は借主が亡くなった際に一括で返済します。この返済は、相続人が行うか、担保となった自宅を売却して行われます。

「リバースモーゲージ」の「リバース」は、借金の残高が増えていくことを意味しています。通常のローンでは元金が減っていきますが、リバースモーゲージでは借入額が増えることが特徴です。元々、リバースモーゲージは年金のように毎月の生活費を補うための仕組みとして使われていました。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージの最大のメリットは、元金の返済を考えなくても良い点です。借りたお金は自宅を担保にし、最終的にはその担保を処分することで返済を行います。そのため、借主は毎月の利息だけを支払えば済むことがほとんどです。

さらに、借りたお金の使い道は自由で、住宅のリフォームや生活費など様々な用途に使えます。また、受け取り方も一括、随時、定期的な支給といった形で選ぶことができ、ライフスタイルに合わせた選択が可能です。

リバースモーゲージのリスク

一方で、リバースモーゲージにはいくつかのリスクもあります。特に以下の5つのリスクについては、事前にしっかりと理解しておくことが重要です。

1. 長生きによるリスク

リバースモーゲージでは、長生きするほど借金が増えるというリスクがあります。毎月の利息だけを払い続けるため、元金は減らず、むしろ増加していくこともあります。特に、元金に利息を組み込むタイプでは、元金自体が増えていくため、長寿によるリスクが高まります。

2. 期限付きの契約

リバースモーゲージの契約には「終身まで」というタイプもありますが、契約期間が数年ごとに自動更新されるものも存在します。契約期間が終了すると、元金の一括返済が求められる場合があるため、契約期間についてはしっかりと確認しておく必要があります。

3. 金利変動リスク

リバースモーゲージは変動金利型が多いため、途中で金利が上がるリスクがあります。金利が上がると、利息の支払い額が増え、特に利息を元金に組み込むタイプでは借金の増加が加速します。初めに立てた返済計画が崩れる可能性があるため、注意が必要です。

4. 不動産価値の変動リスク

リバースモーゲージでは担保となる不動産の価値が定期的に見直されます。不動産の価値が下がると、借りられる金額（極度額）が減少し、一括返済を求められることがあります。不動産価値が大きく下落した場合、担保が不足し、追加の返済が必要になることもあります。

5. ノンリコース型がない場合

リバースモーゲージには、「ノンリコース型」という契約が存在します。これは、担保となった不動産を売却しても借金が残った場合、その不足分を相続人が返済しなくて良いという契約です。しかし、ノンリコース型が適用されない場合、相続人が残りの借金を返済する義務を負う可能性があります。契約内容をよく確認し、リスクを理解しておくことが重要です。

リバースモーゲージの活用と注意点

リバースモーゲージは、老後の生活資金を補う有効な手段ですが、その一方で多くのリスクが存在します。特に長寿リスクや金利変動リスク、不動産価値の変動リスクには十分注意し、契約内容をしっかりと確認することが大切です。

リバースモーゲージの契約を検討する際は、家族や専門家と相談しながら慎重に進めることをお勧めします。自分だけでなく、相続人にも影響を与える可能性があるため、家族の将来を見据えた計画が必要です。

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キャラクター	セリフ
ゆっくり霊夢	はあ、はあ、はあ、はあ。
ゆっくり魔理沙	よくきたな霊夢。
ゆっくり霊夢	『よくきたな』じゃないよ。
ゆっくり霊夢	急に呼び出すのはいいけど、家からここまで Googleマップで調べたら、
ゆっくり霊夢	到着時間が待ち合わせ時間ジャストってどういうこと？
ゆっくり魔理沙	いや～前回、リバースモーゲージの話を『いつか』とか『近いうちにする』って言ってたけど、
ゆっくり魔理沙	やっぱり後回しにするのは気持ち悪くてな。
ゆっくり魔理沙	そしたら一刻も早く伝えたくなった結果、そうなった。
ゆっくり霊夢	そんな理由なの？
ゆっくり魔理沙	でも、ちゃんと来ることができるように決めたつもりだぜ？
ゆっくり霊夢	ただでさえ急なお誘いなんだから、少しは時間に余裕持たせてよ。
ゆっくり霊夢	お誘いの連絡がきたあとは連絡とれなくなるし。
ゆっくり魔理沙	霊夢にココア飲ませてあげようと思って探してたんだよ。
ゆっくり魔理沙	なんにせよ、こうして来ることができたんだからいいじゃないか。
ゆっくり魔理沙	とりあえずホットココア飲んでホッと一息つけよ。
ゆっくり霊夢	ダジャレのつもり？
ゆっくり霊夢	とりあえず、もらうけど。
ゆっくり霊夢	ゴクゴク。
ゆっくり霊夢	ぬるいよ。
ゆっくり霊夢	コンビニのホット棚の下段のやつ買ったでしょ？
ゆっくり魔理沙	それしかなかったんだ。仕方ないだろ？
ゆっくり魔理沙	じゃあ飲んで一息ついたことだし、
ゆっくり魔理沙	本題のリバースモーゲージについて教えていくぜ。
ゆっくり霊夢	よくこの流れで本題に入れるね。
ゆっくり魔理沙	リバースモーゲージとは、自宅を担保に金を借りる一方、自宅に住み続けることができ、
ゆっくり魔理沙	借りた人が4亡したときに担保となっていた自宅を処分し、借金を返すという仕組みのことだ。
ゆっくり霊夢	前回教えてくれた『リ・バース60』も、リバースモーゲージなんだよね。
ゆっくり魔理沙	その通り。
ゆっくり魔理沙	ちなみに、『モーゲージ』は不動産を担保にしたローンのことを指すんだ。
ゆっくり霊夢	『リバース』は？
ゆっくり魔理沙	これは、普通の借金は金を返すごとに借金残高が減っていくものだが、
ゆっくり魔理沙	リバースモーゲージでは逆に増えていくことが『逆』を意味する『リバース』の出どころのようだ。
ゆっくり霊夢	どういうこと？
ゆっくり魔理沙	リバースモーゲージのもともとは、リ・バース60のように
ゆっくり魔理沙	『住宅のリフォームに使う』みたいに大きなお金を用意するためではなく、
ゆっくり魔理沙	年金のように、毎月とか定期的に支給される生活費のために借りる制度だったらしいんだ。
ゆっくり霊夢	なるほど。
ゆっくり霊夢	だから、時間が経つほど借りる額が増えていくってことだね。
ゆっくり魔理沙	そういうことだ。
ゆっくり魔理沙	商品によっては、毎月の支払利息も元金に組み入れたりするものもあるから、
ゆっくり魔理沙	今でも、老後の生活を助けてくれる仕組みになっているとは思うぜ。
ゆっくり霊夢	でもそれ、なんか危ない雰囲気が。
ゆっくり魔理沙	それも含めてこれから説明していくつもりだぜ。
ゆっくり霊夢	ところで、今更なんだけど、
ゆっくり霊夢	『自宅を担保に入れる』ってどういうこと？
ゆっくり霊夢	質屋に高いものを預けてお金を借りるのはイメージできるけど、
ゆっくり霊夢	家だと動かせないじゃない？
ゆっくり魔理沙	本題からはズレるけど、いいところに目を付けたな。
ゆっくり魔理沙	不動産を担保にするための制度があって、それが抵当権だ。
ゆっくり霊夢	名前はよく存じ上げております。
ゆっくり魔理沙	抵当権とは、債務の担保された不動産について、他の債権者に先立って債権の弁済を受けられる権利だ。
ゆっくり魔理沙	もし、不動産を担保に金を借りた人が返せなくなったら、不動産は競売にかけられて、
ゆっくり魔理沙	その売ったお金を借金の返済にあてることになる。
ゆっくり霊夢	ふむふむ。
ゆっくり魔理沙	そのとき、不動産に抵当権を持っていると、他の借金取りより先に借金返済を受けられるんだ。
ゆっくり霊夢	借金返済のファストパスみたいなものだね。
ゆっくり魔理沙	まあ、優先されるという意味では、そうだな。
ゆっくり霊夢	でも、不動産に抵当権があるってどうやってわかるの？
ゆっくり霊夢	絶対勝手に抵当権あるって言いだすやつ出てくるだろうし、
ゆっくり霊夢	不動産に名前書くわけにもいかないでしょ。
ゆっくり魔理沙	だから、抵当権があることを主張するには登記する必要がある。
ゆっくり魔理沙	ついでに言っておくと、同じ不動産に複数の抵当権を設定することもできるぞ。
ゆっくり霊夢	でも、たくさん抵当権持っている人がいたら、みんなファストパス持ってる状態になって混乱しちゃわない？
ゆっくり魔理沙	その通りだ。
ゆっくり魔理沙	だから、抵当権は登記した順がそのまま優先順位になる。
ゆっくり魔理沙	借金の返済は、抵当権の順位に従ってなされるため、
ゆっくり魔理沙	もし抵当権1位への返済で不動産を売ったお金がなくなったら、2位以降は返済してもらえないことになる。
ゆっくり魔理沙	ちなみに、リ・バース60では、不動産に1位の抵当権をつけることが条件とされているぜ。
ゆっくり霊夢	なるほどね。そりゃ1位を要求するわけだ。
ゆっくり魔理沙	じゃあ本題に戻ってリバースモーゲージのメリットについて簡単に説明するな。
ゆっくり霊夢	はい。
ゆっくり魔理沙	1番のメリットは、利子さえ払っていれば、大丈夫なところだ。
ゆっくり魔理沙	普通お金を借りたら返すことを考えないといけないけど、
ゆっくり魔理沙	リバースモーゲージは担保を処分することで借金（元本）を清算することが前提にあるから、
ゆっくり魔理沙	基本的には毎月の利子さえ払えばオッケーだ。
ゆっくり霊夢	それでかなりの額のお金が借りられるんだから、気が楽よね。
ゆっくり魔理沙	しかも、さっき言った通り、毎月の利子さえ元本に組み込むタイプだった場合は、
ゆっくり魔理沙	利子の支払いさえなくなる。
ゆっくり霊夢	そうなると、ただただお金がもらえる感じみたいなものだよね。
ゆっくり魔理沙	そう感じても不思議でないくらいの仕組みだよな。
ゆっくり霊夢	お金は何に使ってもいいの？
ゆっくり魔理沙	リ・バース60みたいに決められていなければ、基本的に自由だ。
ゆっくり霊夢	それはいいね。
ゆっくり魔理沙	ただ、事業資金には使えないなど、何らかの制限がある場合が多いぜ。
ゆっくり霊夢	そうなんだ。
ゆっくり霊夢	そういえば、お金は一度にもらえるの？
ゆっくり魔理沙	受け取り方は一括だったり、必要時に随時だったり、年金みたいに定期的だったり、
ゆっくり魔理沙	商品によって違う。
ゆっくり霊夢	この違いで利子が変わったりするの？
ゆっくり魔理沙	今回は妙に鋭いな。
ゆっくり魔理沙	リバースモーゲージは、根抵当を担保にしてお金を借りる契約だから、
ゆっくり魔理沙	担保によって極度額は決まるけど、利子は実際に借りた部分を元本として計算するから、
ゆっくり魔理沙	特に理由がなければ、年金みたいに少額ずつもらったほうが、利子の額は抑えられるな。
ゆっくり霊夢	ちょっとちょっと、いきなり知らない単語が出てきたんだけど。
ゆっくり霊夢	根抵当ってなによ？
ゆっくり魔理沙	ああ。根抵当っていうのは、担保にする部分の最大値（極度額）を決めた抵当権のことだ。
ゆっくり魔理沙	連帯保証人の話で出てきた根保証と似てるな。
ゆっくり霊夢	なんとなくは覚えてるよ。
ゆっくり魔理沙	例えば、毎月金を借りていくような場合、
ゆっくり魔理沙	普通の抵当権なら、借りるごとに、つまり毎月新しい抵当権を設定しなければならない。
ゆっくり魔理沙	それだと面倒くさいし、抵当権だって登記したりしてお金も時間も手間もかかる。
ゆっくり魔理沙	だから、担保にできる最大値だけ決めておいて、その範囲でお金を貸すようにすれば、
ゆっくり魔理沙	貸す側も借りる側も楽で済むだろ。そのための制度が根抵当だ。
ゆっくり霊夢	抵当権って設定するのにそんなにお金かかるんだね。
ゆっくり霊夢	抵当権1000万円だったら、免許だけで4万円もかかるじゃない。
ゆっくり魔理沙	司法書士に頼むのだったら、報酬としてさらに10万円くらいかかると
ゆっくり魔理沙	思っておいたほうがいい。
ゆっくり霊夢	ひょえええ
ゆっくり魔理沙	根抵当は上限を決めた担保を用意しただけで、お金を借りたわけではない。
ゆっくり魔理沙	だから、もし、金を借りようとして 5000万円の根抵当権を設定したとしても、
ゆっくり魔理沙	まだ実際に1円も金を借りてなければ、その時点の借金は0円なので、利子ももちろん0円だ。
ゆっくり霊夢	借金は元本に対して利率をかけて計算されるから、少額ずつもらうほうが利子としてはお得なんだね。
ゆっくり魔理沙	そうだ。
ゆっくり魔理沙	借りたお金の使い道から、受け取り方も考えていった方がいいな。
ゆっくり霊夢	なるほどね。なんかすごく頭よくなった気がするよ。
ゆっくり魔理沙	おかげで本題からズレにズレてるけどな。
ゆっくり霊夢	ごめんねごめんねえ。
ゆっくり魔理沙	こらこらパクるな。
ゆっくり魔理沙	さて。じゃあここからが1番伝えたいところで、リバースモーゲージのリスクについてだ。
ゆっくり霊夢	気になるところだね。
ゆっくり魔理沙	まずは①長生きするほどリスクが上がることだ。
ゆっくり霊夢	そりゃ高齢になるほど病気になる可能性も高くなるだろうしね。
ゆっくり魔理沙	いや、そういうことじゃなくて、長生きするほど、払うお金が増えていくからだ。
ゆっくり霊夢	そっちか。
ゆっくり魔理沙	毎月利子だけを払い続けるということは、元本は減らないので長生きするほど払う利子の総額は大きくなる。
ゆっくり霊夢	でも、利子さえ払っていればオッケーでなんでしょ。
ゆっくり魔理沙	確かに、必要な分だけ借りているような人の場合はさらに借りない限り、それでいいんだけど、
ゆっくり魔理沙	毎月決まった額を借りるような受け取り方をしていたり、利子分も元本に組み込むようなタイプだと、
ゆっくり魔理沙	長生きするほど借金の元本自体が増えていってしまう。
ゆっくり霊夢	やっぱり元本に組み込むのは危なかったね。
ゆっくり魔理沙	で、極度額いっぱいまで借りてしまったら、融資は途中で打ち切られてしまうのはもちろん、
ゆっくり魔理沙	一括返済を迫られる可能性だってある。
ゆっくり魔理沙	それで、もし払えなければ、
ゆっくり魔理沙	まだ4んでないのに家を手放さないといけなくなる。
ゆっくり霊夢	元本の返済は自分が4んだ後と思っていてのそれはヤバいね。
ゆっくり魔理沙	リバースモーゲージで契約者にとって1番怖いのは、 4ぬ前に元本を返済しなければならなくなる状況だ。
ゆっくり魔理沙	だから、これから伝える他のリスクも、元本返済を迫られるリスクだと考えてもらったらいい。
ゆっくり霊夢	了解した。
ゆっくり魔理沙	次のリスクは、 ②期限が決まっている場合があることだ。
ゆっくり霊夢	え？リバースモーゲージは死ぬまでが期限じゃないの？
ゆっくり魔理沙	確かにそう思いたいけど、中には期限が決まっているものもある。
ゆっくり魔理沙	契約期間が終了したら、もちろん元本の支払いをしていくことになるぜ。
ゆっくり霊夢	契約期間についてはしっかり確認しないとね。
ゆっくり魔理沙	そうだな。
ゆっくり魔理沙	はっきりと『終身』としているならまだいいけど、
ゆっくり魔理沙	数年ごとの自動更新というのもちょっと怖い。
ゆっくり魔理沙	基本的には終身まで自動的に更新されていくのだろうけど、
ゆっくり魔理沙	条件次第では、契約終了をさせられることも考えられるからな。
ゆっくり魔理沙	たとえ、終身とうたっていても、契約期間について、自動更新があるなら、契約が変わる条件などについて、
ゆっくり魔理沙	納得いくまで確認したほうがいい。
ゆっくり霊夢	極度額がいっぱいならまだしも、期間満了については、確認不足がヤバい事態を招くから、
ゆっくり霊夢	後悔が大きくなりそうだよ。
ゆっくり魔理沙	次のリスクは、③金利変動リスクだ。
ゆっくり霊夢	金利が途中で変わるってこと？
ゆっくり魔理沙	そうだ。
ゆっくり魔理沙	これは住宅ローン全般にいえるリスクでもあるけど、
ゆっくり魔理沙	リバースモーゲージも変動金利型が採用されていることが多いんだ。
ゆっくり魔理沙	変動金利型は、返済途中に定期的に金利が見直される。
ゆっくり魔理沙	つまり、元本が変わらないのに利子額が途中で上がる可能性があるってことだ。
ゆっくり霊夢	利子だけ払うことが前提のリバースモーゲージでは、利子の額が上がることは死活問題だよね。
ゆっくり魔理沙	その通りだ。
ゆっくり魔理沙	それに、利子を元本に組み込むタイプだと、極度額到達までのスピードがバシバシ加速していくぜ。
ゆっくり霊夢	最初の計算が通用しなくなると困っちゃうね。
ゆっくり魔理沙	そうだな。人がいつ4ぬかはわからないし、かなりの余裕を持たせた計画を立てたほうがいいな。
ゆっくり魔理沙	そして、次のリスクは④不動産の価値変動リスクだ。
ゆっくり魔理沙	これも、住宅ローン全般にいえるリスクだが、
ゆっくり魔理沙	不動産の担保価値は定期的に見直される。
ゆっくり魔理沙	リバースモーゲージの場合は、これだけで極度額が足りなくなって、元本一括返済や、
ゆっくり魔理沙	場合によっては、足りない分を追加の返済をしなければならないかもしれない。
ゆっくり霊夢	担保の価値次第で、悠々自適のセカンドライフが地獄のサードライフになってしまうかもしれないんだね。
ゆっくり魔理沙	まあ、一応言っておくと、極度額は不動産価値の50％とか低めに設定されていることがほとんどなので、
ゆっくり魔理沙	不動産価値が下落しても、不動産を処分すれば借金が残るような事態になることは少ないと思う。
ゆっくり魔理沙	ただ、ないこともないので、リスクとしては頭に入れておいたほうがいいと思う。
ゆっくり霊夢	それに、ノンリコース型を選べば、担保さえ処分すれば支払いは免除してもらえるし、
ゆっくり霊夢	そこまでビビらなくても大丈夫よね。
ゆっくり魔理沙	はい。そこが相続人も関わってくる最後のリスク、
ゆっくり魔理沙	⑤ノンリコース型がない場合があることだ。
ゆっくり霊夢	そうなの？
ゆっくり魔理沙	リ・バース60のときにも言ったぜ？
ゆっくり魔理沙	聞いてなかったのか？
ゆっくり霊夢	そういわれれば、聞いたような気もするよ。
ゆっくり霊夢	と、いうことは、
ゆっくり霊夢	担保不動産を処分しても返済が足りなかった場合は、
ゆっくり霊夢	相続人が残りを返済しなきゃならないってこと？
ゆっくり魔理沙	そういうことだ。
ゆっくり霊夢	そんなあ。
ゆっくり魔理沙	リ・バース60の場合は住宅金融支援機構が保険として入ることで、おそらくノンリコース型は成立したんだ。
ゆっくり魔理沙	支払いの不足分をどこかが補ってくれないと、債務免除なんてできないからな。
ゆっくり霊夢	じゃあリ・バース60以外にノンリコース型やっているところはないの？
ゆっくり魔理沙	ないことはない。
ゆっくり魔理沙	例えば、三菱UFJ信託銀行のリバースモーゲージ信託『ゆとりの約束』では、
ゆっくり魔理沙	ノンリコース型とはいってないけども、
ゆっくり魔理沙	契約者たちが出し合った信託金で補填することで、
ゆっくり魔理沙	担保不動産を超過した分の相続人の支払いを免除するようになってるんだ。
ゆっくり霊夢	そういうのも商品の特徴になってきたりするんだね。
ゆっくり魔理沙	人によって事情も目的も違うから一概には言いにくいんだけど、
ゆっくり魔理沙	不動産に関することでお金を使うのであれば、
ゆっくり魔理沙	まずはリ・バース60を検討したほうがいい。
ゆっくり魔理沙	リ・バース60以外のリバースモーゲージは契約内容も条件も多岐にわたるから、
ゆっくり魔理沙	お金を使う目的や、おかれている事情など、いろんなことを考えたうえで計画を立て、
ゆっくり魔理沙	それに見合った商品を探すのがいいと思うぜ。
ゆっくり霊夢	自分だけでなく、パートナーや子供の人生にも関わってくることだから、
ゆっくり霊夢	1人で決めてしまわず、相談しながら考えていったほうがいいね。
ゆっくり魔理沙	ああ。くれぐれも慎重にな。
ゆっくり霊夢	でも、よくよく考えたらさ。
ゆっくり霊夢	不動産って、持っているだけでも固定資産税とか維持費かかるわけじゃない？
ゆっくり魔理沙	それはそうだな。
ゆっくり霊夢	どうせ子供に家を残さないんだったら、さっさと売ってしまって、その売ったお金を自由に使ったらいいのに。
ゆっくり魔理沙	それも1つの考え方ではあるな。
ゆっくり霊夢	そんで、家を売ってもなお、そのまま同じ家に住み続けられるなら最高なんだけどな。
ゆっくり霊夢	でも、そんな都合がいい話あるわけないか。
ゆっくり魔理沙	あるよ。
ゆっくり霊夢	え？
ゆっくり魔理沙	だから、あるよ。
ゆっくり霊夢	あるの？
ゆっくり魔理沙	それが『リースバック』だ。
ゆっくり魔理沙	ただ、霊夢の言うような都合のいいことばかりでなく、やはりリスクも出てくるぜ。
ゆっくり魔理沙	次はそのことについて話していこうか。
ゆっくり霊夢	せっかく頑張ってここまで来たし、ついでにその話も聞いていくよ。
ゆっくり魔理沙	ついで？
ゆっくり霊夢	あーあー。
ゆっくり霊夢	いやいや。ぜひともご高説賜りたいな。
ゆっくり魔理沙	その皮肉っぽい言い方はやめろ。
ゆっくり霊夢	最後までご視聴ありがとうございました。
ゆっくり魔理沙	それではまた次回！
ゆっくり霊夢	それではまた次回！