フラット35はヤバい?メリットデメリットと知らないとハマるリスクとは？

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フラット35とは？その仕組みとメリット・デメリットについて解説

フラット35は、長期固定金利住宅ローンとして注目されていますが、その仕組みやリスクについてはあまり知られていない部分もあります。今回は、フラット35の特徴やメリット、デメリットについて解説します。

フラット35とは？

フラット35は、住宅金融支援機構（JHF）と金融機関が提携して提供する全期間固定金利の住宅ローンです。つまり、ローンを組んだ時点で金利が確定し、返済が終わるまで金利が変動しないのが特徴です。

フラット35の背景

フラット35のような長期固定金利の住宅ローンは、民間の金融機関では提供が難しい理由があります。それは、金利の変動によって金融機関が損をする可能性があるためです。金融機関は預金者に利息を支払うために資金を借り、その資金を住宅ローンとして貸し出しています。長期にわたって固定金利のローンを提供すると、市場金利が上昇した場合に銀行側が損失を被るリスクが高くなるのです。

そこで、JHFが関与することで金融機関のリスクを軽減し、長期固定金利の住宅ローンを実現しています。この仕組みにより、利用者は金利変動のリスクを避けながら住宅ローンを利用できるのです。

フラット35のメリット

1. 金利が固定されることで返済計画が立てやすい

フラット35の最大のメリットは、金利が固定されているため、返済期間中に金利が変動しても返済額が変わらないことです。これは、将来的な金利上昇による支払い額の増加を心配する必要がないため、安心して計画を立てることができます。

2. 繰り上げ返済手数料が無料

フラット35では、繰り上げ返済を行う際に手数料がかかりません。繰り上げ返済をすることで元金が減り、利息の支払いを減らすことができるため、長期的な支払額を抑えることができます。特に、金融機関によっては繰り上げ返済に手数料がかかる場合があるため、この点は大きなメリットと言えます。

3. 審査が通りやすい

一般的な住宅ローンでは、収入や勤務状況に厳しい審査が行われることが多いですが、フラット35は個人事業主や健康上の理由で団体信用生命保険に加入できない人でも利用しやすい点が特徴です。また、収入を親族や同居人と合算することも可能で、審査が通りやすい点がメリットです。

4. 団体信用生命保険の加入が任意

多くの住宅ローンでは、団体信用生命保険（団信）への加入が義務付けられていますが、フラット35では任意となっています。これにより、保険料を削減できるだけでなく、他の保険を選ぶ自由も得られます。団信に加入しない場合は、金利が0.2%引き下げられるため、返済額を減らすことができます。

フラット35のデメリット

1. 金利が高くなる可能性がある

フラット35は全期間固定金利のため、市場金利が低い時期に借りる場合でも将来的なリスクを考慮して、金利が高めに設定されることがあります。そのため、変動金利のローンに比べて総支払額が多くなる可能性があります。特に、金利が低い期間が長く続いた場合には、フラット35の金利が割高に感じることがあるかもしれません。

2. 借り入れできる住宅が限られている

フラット35では、住宅金融支援機構の基準を満たした住宅でないと融資を受けることができません。そのため、既存の家を購入する場合や、自分で家を建てる場合でも、事前に基準を満たしているか確認する必要があります。

3. 借り入れの際にコストがかかる

フラット35を利用する際には、融資手数料や物件調査費用がかかることがあります。特に融資手数料は金融機関によって異なり、定額制や借入額に応じて変わるタイプがあるため、事前に確認が必要です。また、物件が基準を満たしているか調査する費用も発生し、約10万円程度かかる場合もあります。

4. 転勤や引っ越しに制約がある

フラット35はマイホーム専用の住宅ローンであるため、住宅を賃貸に出すことはできません。そのため、転勤や引っ越しを余儀なくされた場合、家を手放すか、単身赴任を選ばなければならない可能性があります。これは特に転勤の可能性が高い職業の人にはリスクとなるかもしれません。

フラット35のリスク

フラット35には、マイホーム専用であるため、投資物件には利用できないというルールがあります。しかし、悪徳業者が投資用物件として勧めるケースもあるため、利用する際には注意が必要です。もし、マイホーム以外で利用していることが発覚した場合、ローンの一括返済を求められることもあります。

まとめ

フラット35は、全期間固定金利であることから、金利変動のリスクを避けたい人にとっては大きなメリットがあります。また、審査が通りやすい点や、団信への加入が任意であることも利用者にとっての利点です。しかし、金利が高めに設定されることや、借りられる住宅が限られている点、そして転勤や引っ越し時の制約など、デメリットやリスクも存在します。自分の状況に合わせて慎重に検討することが大切です。

動画テキスト

キャラクター	セリフ
ゆっくり魔理沙	おお、霊夢じゃないか。
ゆっくり霊夢	いやいや、偶然会ったみたいな顔しないでくれる？
ゆっくり霊夢	魔理沙が呼び出したんでしょ。
ゆっくり霊夢	それよりどうかしたの？
ゆっくり魔理沙	そうだった、聞いてくれ。
ゆっくり魔理沙	今、3月初めくらいなんだけど、このチャンネルがいつの間にか登録者数400人を超えていたんだ。
ゆっくり霊夢	それは、すごい。この間122人って言ってたばかりなのに。
ゆっくり魔理沙	いつも見てくれてる画面の前のあなた、ありがとうなんだぜ。
ゆっくり霊夢	こんなこと言っといて、この動画が投稿される頃に減ってたら、めっちゃ恥ずかしいね。
ゆっくり魔理沙	それはないと信じたいぜ。
ゆっくり魔理沙	おかげざまで、再生回数1万回を超える動画も出てきたし、
ゆっくり魔理沙	私はとても嬉しい。
ゆっくり霊夢	冒頭からすごくメタいけど、本題はなんなの？
ゆっくり魔理沙	そうそう。
ゆっくり魔理沙	コメントも書いてくれる人が増えてきてるんだが、
ゆっくり魔理沙	その中で、初めてリクエストがあったんだ。
ゆっくり霊夢	おお。ついに。
ゆっくり魔理沙	というわけで、今回はリクエストにお応えして住宅ローンのフラット35について伝えていくぜ。
ゆっくり霊夢	すべてのリクエストにこたえられる約束はできないけど、できる限りこたえる努力を魔理沙がするので、
ゆっくり霊夢	リクエスト待ってるね。
ゆっくり魔理沙	私だけかい。
ゆっくり霊夢	(・ω<) てへぺろ
ゆっくり魔理沙	まあいい。気を取り直してはじめるぜ。
ゆっくり魔理沙	フラット35とは、金融機関が住宅金融支援機構と提携して扱う、
ゆっくり魔理沙	全期間固定金利住宅ローンのことだ。
ゆっくり魔理沙	金利がずっと同じ、つまり『フラット』だからフラット35という名前なんだろうな。
ゆっくり霊夢	住宅金融支援機構さん2回目の登場だね。
ゆっくり霊夢	リ・バース60のときにはお世話になりました。
ゆっくり魔理沙	ちなみに、住宅金融支援機構の略称は『JHF』だ。
ゆっくり魔理沙	英語表記が『Japan Housing Finance Agency』だからな。
ゆっくり魔理沙	ロゴマークにも入っている。
ゆっくり魔理沙	日本語の略称は『住宅金融機構』だ。
ゆっくり魔理沙	今更だけど、長いから今度からJHFと呼ぶことにするぜ。
ゆっくり霊夢	じゃあ早速。
ゆっくり霊夢	JHFさんだけど、どうしてフラット35を提供しているの？
ゆっくり霊夢	リバース60では、ノンリコース型を成立させるためかなっていう存在理由があったけど、
ゆっくり霊夢	普通の住宅ローンにJHFさんの出る幕はあるの？
ゆっくり魔理沙	当然あるぜ。フラット35は普通のローンではないからな。
ゆっくり霊夢	そうなの？
ゆっくり魔理沙	ああ。民間の金融機関では、長期の固定金利住宅ローンの提供は難しいんだ。
ゆっくり霊夢	どうして？
ゆっくり魔理沙	変動する市場金利との差で損するかもしれないからな。
ゆっくり霊夢	私にもわかるように詳しく。
ゆっくり魔理沙	住宅ローンを提供するために、銀行だってお金を借りてるってことだ。
ゆっくり魔理沙	銀行にお金を預けたら利息がつくだろ？
ゆっくり霊夢	確かにつくね。
ゆっくり霊夢	ほんのちょっとだからあんまり気にしてなかったけど。
ゆっくり魔理沙	その利息は、お前が銀行にお金を貸していることに対するものだぞ。
ゆっくり霊夢	は？
ゆっくり霊夢	私銀行にお金を預けているだけで、貸した覚えはないんだけど。
ゆっくり魔理沙	そうだな。
ゆっくり魔理沙	やっぱり正確には預けているが正しいと思う。
ゆっくり魔理沙	預金契約は、消費寄託契約の一種だと言われていて、預けたものは銀行が好きに使ってよく、
ゆっくり魔理沙	預金者が引き出し要求したときに、ちゃんと同じ分だけ返すことができたら問題ない。
ゆっくり霊夢	そうなんだ。
ゆっくり霊夢	で、なんの話だっけ？
ゆっくり魔理沙	なんで長期の固定ローンが難しいかって話な。
ゆっくり霊夢	そうだった。
ゆっくり魔理沙	とにかく、銀行もお金を預かった代わりに利息を払わないといけないわけだ。
ゆっくり魔理沙	そして、そのお金を住宅ローンとして貸すことになるな。
ゆっくり魔理沙	すると、銀行にしてみれば、ローンで受け取る利子よりも預金で払う利子のほうが高くなれば損になるだろ。
ゆっくり霊夢	そりゃそうだ。
ゆっくり霊夢	でも、そうならないようにうまくやるでしょ。
ゆっくり魔理沙	そうだ。だから長期の固定金利は難しくなるわけだ。
ゆっくり霊夢	ほうほう？
ゆっくり魔理沙	まだわかってないだろ。
ゆっくり魔理沙	預金の利子の利率は、世の中の様子で変わる。
ゆっくり魔理沙	ローンの金利利率も変動金利だったら、同じく変わる。
ゆっくり魔理沙	しかし、固定金利だった場合は変えられない、変わらない。
ゆっくり霊夢	それなら、もし金利の利率が高くなったら、銀行が損するかもしれないじゃない。
ゆっくり魔理沙	だから、それが民間の金融機関が長期の固定金利が難しい理由だ。
ゆっくり魔理沙	金利の変化する可能性は長期になるほど高まるからな。
ゆっくり霊夢	なるほどね。
ゆっくり魔理沙	ほんと頼むから、脱線させるのもほどほどにしてくれよ。
ゆっくり霊夢	ごめんごめん。
ゆっくり魔理沙	で、なんでJHFがフラット35を提供するかという話に戻るけど、
ゆっくり魔理沙	金融機関側からしてればリスクになる固定金利は、ローンをする側からすれば、
ゆっくり魔理沙	支払う側からすれば、予期せぬリスクを減らせるというメリットがある。
ゆっくり霊夢	そりゃ、世の中が変わっても利率が変わらないからだね。
ゆっくり魔理沙	そうだ。
ゆっくり魔理沙	だから、そんなメリットのある長期固定金利の住宅ローンを実現するために、
ゆっくり魔理沙	颯爽と登場したのがJHFのフラット35というわけだ。
ゆっくり霊夢	おお。『颯爽』というイメージがぴったりだね。
ゆっくり魔理沙	颯爽は、私が雰囲気で言っただけだし、今大事じゃないから、そこには食いつかんでいい。
ゆっくり魔理沙	とにかく、なんだかんだJHFがうまく入って、できるだけ金融機関が損しないようになっているんだ。
ゆっくり霊夢	なるほどね。JHFがフラット35をつくった背景はわかったよ。
ゆっくり魔理沙	じゃあフラット35の『35』のほうは何を意味しているかわかるか？
ゆっくり霊夢	リ・バース60のときの『60』は年齢だったから、『35』も年齢かなあ？
ゆっくり魔理沙	残念。はずれだ。
ゆっくり魔理沙	『35』は35年ローンであることを意味している。
ゆっくり霊夢	なるほど、わかりやすいね。
ゆっくり魔理沙	お前は外したけどな。
ゆっくり魔理沙	フラット35がどんな商品かと聞かれたら、35年固定金利住宅ローンが基本の商品ということになる。
ゆっくり霊夢	基本？
ゆっくり魔理沙	ああ。フラット35には、ローン期間や条件の違ういろんな商品ラインナップがあるからな。
ゆっくり霊夢	リ・バース60でもリ・バース50があったみたいな感じ？
ゆっくり魔理沙	まあそんな感じだ。
ゆっくり魔理沙	それに、提供する金融機関が変われば、同じフラット35 でも微妙に違ってくるぜ。
ゆっくり霊夢	そういえば、リ・バース60でも金融機関ごとにカスタマイズされてたよね。
ゆっくり魔理沙	それはフラット35でも同じだ。
ゆっくり魔理沙	フラット35では、金利の幅や利用条件などは決まっているが、
ゆっくり魔理沙	実際に金利を何％にするかや、手数料、資金の受取日や申し込み時の必要書類なんかは金融機関によって違う。
ゆっくり魔理沙	特に、金利については、大きな金額を借りる住宅ローンはちょっとした違いでも利子の額は大きく変わるため、
ゆっくり魔理沙	金融機関を選ぶ際の判断材料になってくるな。
ゆっくり魔理沙	例えば、5000万円の融資を受ける場合、
ゆっくり魔理沙	利息は、金利が1％だと1年で50万円、 0.5％だと25万円だ。
ゆっくり魔理沙	たった、0.5％の違いだが、
ゆっくり魔理沙	1年でこれだけ差が出るわけだから、それが35年も続けば、いくら元金が減っていくとはいえ、
ゆっくり魔理沙	大きな差になるのは間違いない。
ゆっくり霊夢	5000万という大金を考えると、25万円がわずかな金額に感じられるけど、25万は大金だよね。
ゆっくり魔理沙	普段は10円20円を節約するような人だったとしても、
ゆっくり魔理沙	お金を使う額が変わると、無意識に価値基準が変わってしまうよな。
ゆっくり魔理沙	よりリアルに実感してもらえるように、シミュレーションもしてみたぜ。
ゆっくり魔理沙	まずは利率だけを変えたプラン1とプラン2を見てほしい。
ゆっくり霊夢	プラン1が利率1％で、プラン2が利率0.5%だね。
ゆっくり魔理沙	そう。そして、
ゆっくり魔理沙	結果がこう。
ゆっくり霊夢	うわ。500万近く差がついてる。
ゆっくり魔理沙	たった0.5%の違いでも侮れないのがわかるだろ？
ゆっくり霊夢	そうだね。
ゆっくり霊夢	ちょっと気になったんだけど、条件のところに戻って。
ゆっくり魔理沙	はいよ。
ゆっくり霊夢	この返済方法の元利均等ってなんなの？
ゆっくり霊夢	他の返済方法もあるの？
ゆっくり魔理沙	いいところに目をつけたな。
ゆっくり魔理沙	住宅ローンをはじめとした融資の返済方法として、『元利均等方式』と『元金均等方式』があるんだ。
ゆっくり魔理沙	元利均等方式は、『元』金と『利』息を合わせた返済額を『均等』にする返済方法だ。
ゆっくり魔理沙	支払額が最初から最後まで同じになるため、返済計画が立てやすいというメリットがある反面、
ゆっくり魔理沙	元金の減りが遅いというデメリットがある。
ゆっくり魔理沙	一方、元金均等方式は、『元金』を『均等』にする返済方法のため、
ゆっくり魔理沙	支払いの前半のほうは、利子が乗っかる分、支払額が大きくなってしまうデメリットがあるが、
ゆっくり魔理沙	後半になるにつれて、利子が減っていき、支払いが楽になるメリットもある。
ゆっくり霊夢	もちろん、元金が早く減っていく分、支払額の総額も少なくなるはずだよね。
ゆっくり魔理沙	ご名答。
ゆっくり魔理沙	ちゃんと頭に残っていたか。
ゆっくり魔理沙	お前が聞いてくることを見越して、ちゃんとシミュレートしているぜ。
ゆっくり霊夢	さすがだよ。
ゆっくり魔理沙	よいしょっと。
ゆっくり魔理沙	プラン1が元利均等で、プラン3が元金均等だ。
ゆっくり霊夢	はいよ。
ゆっくり魔理沙	結果はこうなる。
ゆっくり霊夢	返済額が『全期間』と『当初』で変わってる。
ゆっくり魔理沙	まあ、元金均等はさっきも言った通り、支払額が変わるからな。
ゆっくり霊夢	ていうか、総支払額も50万円くらい違うよ。
ゆっくり魔理沙	利率が同じでも、返済方法が違うだけで、それくらいの差にはなるということだ。
ゆっくり魔理沙	もちろん、実際には繰り上げ返済などもできるから、さらに支払総額を減らすことは可能だぜ。
ゆっくり霊夢	利子が高くつくのを減らすためには、元金を減らすのが大事ってよくわかるね。
ゆっくり魔理沙	ただ、霊夢が脱線させたおかげで、本題からはかなり遠回りした気がするぜ。
ゆっくり魔理沙	ここからは、メリット・デメリットを交えながらフラット35を説明していこうか。
ゆっくり霊夢	そうしようか。
ゆっくり魔理沙	フラット35のメリットについてだが、
ゆっくり魔理沙	メリット①は、支払額についてのリスク管理がしやすいということだ。
ゆっくり霊夢	これはさっきも言ってたね。
ゆっくり霊夢	全期間固定金利住宅ローンだからよね。
ゆっくり魔理沙	その通り。
ゆっくり魔理沙	お金を借りた段階で、返済額も決まるから、
ゆっくり魔理沙	金利が急に変わって支払額が思ってたより増えてしまう、なんてことにはならないのは最初のほうで言った通りだ。
ゆっくり魔理沙	次に、メリット②は、繰り上げ返済手数料がかからない点だ。
ゆっくり霊夢	え？繰り上げ返済に手数料がかかるの？
ゆっくり霊夢	借りたお金を早く返すんだから、むしろ、感謝してほしいんだけど。
ゆっくり魔理沙	まあ、借りた側からすればそうだろうけど、
ゆっくり魔理沙	金融機関側からすれば、支払ってもらう利息が減るわけだから、見込んでいた収入が減ることになる。
ゆっくり魔理沙	銀行だって金を貸すために借りてくる話はしただろ？
ゆっくり魔理沙	それに、人件費などの企業運営資金もそこから捻出している。
ゆっくり魔理沙	それに、手続きに手間もかかる。
ゆっくり魔理沙	もし、お前が金融機関側だったら、手数料をもらうくらいしたくならないか？
ゆっくり霊夢	そういわれると、手数料がかかるのは仕方ないかも。
ゆっくり魔理沙	まあ、実際には繰り上げ返済は無料だったりするところが多いし、
ゆっくり魔理沙	フラット35は無料なんだからいいだろ。
ゆっくり霊夢	そだねえ。
ゆっくり霊夢	手数料がとられることもあるから、メリットとして出てくることになるんだね。
ゆっくり魔理沙	そういうこと。
ゆっくり魔理沙	ちなみに、繰り上げ返済できるのは、金融機関の窓口でする場合は100万円以上から。
ゆっくり魔理沙	JHFが運営する『住・My・Note』でする場合は 10万円以上から可能となっている点には注意な。
ゆっくり霊夢	はーい。
ゆっくり魔理沙	メリット③は、借りる際の審査が通りやすいということだ。
ゆっくり霊夢	一般の住宅ローンだと厳しかったりするの？
ゆっくり魔理沙	ああ。
ゆっくり魔理沙	個人事業主だったり、会社に勤めはじめて期間が短い人や、
ゆっくり魔理沙	健康上の理由などで、団体生命保険に加入できない人なんかの場合は、
ゆっくり魔理沙	審査が通らなかったり、借入希望額通りに借りられないといった可能性が高くなる。
ゆっくり霊夢	そういえば、芸能人がローンの審査通らないなんて話しているのを聞いたことがあるよ。
ゆっくり霊夢	でも、芸能人でも人気があったら、一般人よりは圧倒的に稼いでいると思うのにね。
ゆっくり霊夢	それに、今の時代、会社に勤めていたって、どうなるかわからないじゃない？
ゆっくり霊夢	なんか納得できないわ。
ゆっくり魔理沙	そう思うのも無理はないが、芸能人の人気もどうなるかわからないし、
ゆっくり魔理沙	個人事業主も、サラリーマンに比べれば安定感に欠けるのは間違いない。
ゆっくり魔理沙	まあ、そのあたりはなんとなくじゃなくて、金融機関側だってビジネスなんだから、
ゆっくり魔理沙	データで統計とったりして、できるだけ損しないようにしているはずだぜ。
ゆっくり霊夢	そりゃそうか。
ゆっくり魔理沙	というか、フラット35はそういう場合でも審査に通りやすいんだって。
ゆっくり魔理沙	フラット35では、近年の所得に対して借入額が審査されるからな。
ゆっくり魔理沙	せっかくJHFが関わっているのに、審査が金融機関と同じでは、
ゆっくり魔理沙	使ってもらいにくいだろ。
ゆっくり魔理沙	それに、収入を親族や同居人と合算することもできる。親子返済リレーなんてものもある。
ゆっくり霊夢	ぴったりなネーミングだけど、なんか嫌な『リレー』だな。
ゆっくり霊夢	じゃあ、団体生命保険に入れない人については？
ゆっくり魔理沙	団体生命保険は、住宅ローンを借りる場合に、借りた人が4亡して返済できないような事態に備えて、
ゆっくり魔理沙	返済にあてる資金を確保するために加入をしなければならなかったりする。
ゆっくり霊夢	だから、保険に入れない人には貸せないってことね。
ゆっくり魔理沙	そうだ。
ゆっくり魔理沙	でも、フラット35では、そもそも保険加入が任意になっている。
ゆっくり霊夢	なるほど。それで保険に入れなくても借りられるわけだね。
ゆっくり魔理沙	とはいえ、フラット35の団体信用生命保険は、
ゆっくり魔理沙	加入者が4亡・所定の身体障害状態になった場合などに、住宅金融支援機構に支払われる保険金が債務に充当され、
ゆっくり魔理沙	住宅の持分、返済割合などにかかわらず、その後のフラット35の返済が不要となるから、
ゆっくり魔理沙	入れるなら入っていたほうがいいとは思うがな。
ゆっくり霊夢	何かあったら支払いは免除するっていうのは、リ・バース60のノンリコース型みたいな、
ゆっくり霊夢	JHFならではの強みかもしれないね。
ゆっくり魔理沙	メリット④は、団体信用生命保険の加入が任意な点だ。
ゆっくり霊夢	さっきの話だね。
ゆっくり魔理沙	そう。普通は加入を強制されるものなんだが、フラット35では入らなくてもいいんだ。
ゆっくり霊夢	入らない場合は、なんかメリットあるの？保険料？
ゆっくり魔理沙	その通り、保険料はいらなくなるな。
ゆっくり魔理沙	フラット35の団体信用生命保険、新機構団信に加入しない場合は、金利が0.2％マイナスになる。
ゆっくり霊夢	それは大きいね。
ゆっくり魔理沙	保険に入らない、別の保険に入るなど、選択肢が増えるという点で、保険加入の任意はメリットだよな。
ゆっくり魔理沙	あとは、そこまで際立ったものではないが、メリット⑤保証人や保証料が不要なとこだな。
ゆっくり魔理沙	フラット35では保証人が不要だ。
ゆっくり魔理沙	だから、保証会社に保証を頼む必要もないから、保証料も必要ない。
ゆっくり霊夢	ほんと、保証人制度は悲劇の元だから、必要ないのは助かるよね。
ゆっくり魔理沙	ただ、住宅ローンは購入する土地建物を担保にとるので、保証人は不要であることが多い。
ゆっくり魔理沙	だから、フラット35特有のメリットとしては弱いかな。
ゆっくり霊夢	なーんだ。
ゆっくり魔理沙	そういえば、メリット⑥家の条件によって金利優遇制度があるってのも忘れてはいけないな。
ゆっくり魔理沙	『フラット35S』と言って、長期優良住宅など、省エネルギー性、耐震性など、
ゆっくり魔理沙	質の高い住宅を取得する場合に、借入金利を一定期間引き下げる制度があるんだ。
ゆっくり霊夢	これはなんか住生活を向上させるという JHFらしい制度だね。
ゆっくり魔理沙	そうだな。
ゆっくり魔理沙	ただし、予算金額が決まっていて、予算に達した時点で受付終了してしまうから注意な。
ゆっくり霊夢	ちなみに、長期優良住宅って？
ゆっくり魔理沙	長期優良住宅とは、長く安心・快適に暮らせる優良な住宅として国が定めた基準を満たし認定を受けた住宅だ。
ゆっくり魔理沙	詳細は国土交通省のサイトに載ってるぜ。
ゆっくり霊夢	気が向いたら見とくよ。
ゆっくり魔理沙	気が向いたらかい。
ゆっくり魔理沙	教えがいのないやつだぜ。
ゆっくり魔理沙	気を取り直して、フラット35のデメリットについて
ゆっくり霊夢	ああ、待って待って。
ゆっくり魔理沙	どうした？
ゆっくり霊夢	メリットがたくさんあるのはわかったけど、どうしてフラット35はこんなにメリットが出せるの？
ゆっくり魔理沙	それは、お金の流れで金融機関にリスクをかけないようにしているからだ。
ゆっくり霊夢	どういうこと？
ゆっくり魔理沙	流れ自体は複雑なので、参考画像を引用するにとどめ、詳しく説明しないけど、
ゆっくり魔理沙	簡単にいえば、住宅ローンの債権、つまり、返済を受ける権利をJHFが金融機関から買い取るんだ。
ゆっくり魔理沙	買い取ることで、もちろん売った代金が金融機関に入るから、金融機関はとりっぱぐれがないぜ。
ゆっくり霊夢	それで、安心して金融機関も全期間固定金利で住宅ローンができるわけだね。
ゆっくり魔理沙	フラット35は基本的にこの仕組みで成り立っていて、『買取型』って呼ばれたりしている。
ゆっくり霊夢	『買取型』って別の型があるみたいに聞こえるね。
ゆっくり魔理沙	するどいな。
ゆっくり魔理沙	違う仕組みのものとして、『フラット35（保証型）』というものがある。
ゆっくり魔理沙	全期間固定金利なのは買取型と同じだが、仕組みが違うため、内容にも少し違いが出てくる。
ゆっくり霊夢	保証型ってどんなの？
ゆっくり魔理沙	ざっくりいうと、金融機関が提供する住宅ローンにJHFが住宅融資保険を付け、
ゆっくり魔理沙	利用者が返済できなくなった場合に、 JHFが金融機関に対して保険金を支払う仕組みのものだ。
ゆっくり魔理沙	責任を負う形が、債権を買い取るのか、保険として保証するのかで変わったと思ってもらえばいい。
ゆっくり霊夢	なんかこれも複雑そう。
ゆっくり魔理沙	まあそうだが、大事なのが、メインの貸し手が金融機関かJHFかということだ。
ゆっくり霊夢	でも、どっちも金融機関で申し込みとかするでしょ？
ゆっくり魔理沙	ああ。ただ、買取型の場合は、すぐにJHFが債権を買い取ることになるので、貸し手はほぼJHFだ。
ゆっくり霊夢	ふむふむ。
ゆっくり霊夢	それで、何が変わるのさ？
ゆっくり魔理沙	金融機関が貸し手となることで、自由度が増すと考えてもらったらいい。
ゆっくり魔理沙	主な違いはこんな感じだ。
ゆっくり魔理沙	これらに加えて、借りる期間や金利は金融機関がそれぞれ決めているし、
ゆっくり魔理沙	これに加えて、借りられる金額や借りる期間、金利はそれぞれの金融機関が決められることになる。
ゆっくり魔理沙	フラット35という基本的な枠組みの中で、さらに自由なカスタマイズができるようになっているわけだな。
ゆっくり霊夢	その代わりJHFの保険が使えないんだね。
ゆっくり魔理沙	まあ、保証型では、そもそもJHFがローンの保険で入ってるしな。
ゆっくり魔理沙	ここは基本的に任意だが、保証型の場合は、金融機関で指定された保険加入必須の場合も出てくる。
ゆっくり霊夢	そこも、金融機関の自由なわけだね。
ゆっくり魔理沙	じゃあ、もうフラット35のデメリットにいってもいい？
ゆっくり霊夢	よしこい。
ゆっくり魔理沙	まず、これは言わせて。
ゆっくり魔理沙	デメリット①商品が複雑すぎ。
ゆっくり霊夢	まあ、これはすでにこれだけ話が長くなっている時点で、さすがの私も察するよ。
ゆっくり魔理沙	リ・バース60では、せいぜい他の商品もリ・バース50くらいなもので、サイトもシンプルなのに、
ゆっくり魔理沙	フラット35のサイトを見ると、すごくごちゃごちゃしてる。
ゆっくり霊夢	うわ、ほんとだ。
ゆっくり魔理沙	フラット35では、リ・バース60ではなかった『商品ラインナップ』もあるんだ。
ゆっくり霊夢	なんか左側見てると、プランや利用方法でさらに複雑そうなんだけど。
ゆっくり魔理沙	私も最初はかなり混乱したよ。
ゆっくり魔理沙	ただ、理解してくると、これは商品の並べ方が悪いだけだとわかってきたんだ。
ゆっくり霊夢	並べ方？
ゆっくり魔理沙	そう。
ゆっくり魔理沙	基本的にまったく仕組みが違うという商品は、フラット35の買取型と保証型しかなくて、
ゆっくり魔理沙	他は、フラット35を申し込む中で、条件を満たしていたら適用できるオプションみたいなものが主なんだ。
ゆっくり霊夢	別の商品みたいに並べるのがわかりにくいってことね。
ゆっくり魔理沙	そうだ。
ゆっくり魔理沙	例えば、『フラット20』は、返済期間を20年以下に短くすれば、通常よりも低い金利で利用できる制度だ。
ゆっくり魔理沙	また、さっき名前が出てきた『フラット35S』は、優良物件としての条件を満たしていれば、
ゆっくり魔理沙	金利を引き下げる制度だし、
ゆっくり魔理沙	『フラット50』は、優良物件の場合に金利を安くするでなく、返済期間を最大50年まで伸ばせる制度になってる。
ゆっくり霊夢	基本はフラット35で、後は、条件を満たした場合の派生って感じかな？
ゆっくり魔理沙	そういうものが多いが、全部がそうじゃない。
ゆっくり魔理沙	家賃返済特約付きフラット35は、返済が困難になった場合、特約で家を又貸しさせ、
ゆっくり魔理沙	賃料を返済にあてることができるようにする商品だ。
ゆっくり霊夢	そういうのもあるんだね。
ゆっくり魔理沙	フラット35が利用できるのは、マイホームに限定されていて、通常は人に貸すことができないが、
ゆっくり魔理沙	この特約においてはピンチのときにそれができるんだ。
ゆっくり魔理沙	今でもいろいろ言ったけど、全然全部は紹介しきれない。
ゆっくり霊夢	携帯のプランみたいに、質問に答えてプランを選ぶみたいなことはできないの？
ゆっくり魔理沙	一応、トップページにプラン診断みたいなものはあるが、
ゆっくり魔理沙	1つの質問に答えるとざっくりとしたプランが出てくるだけだ。
ゆっくり魔理沙	しかも、全部チェック入れて確認してみたけど、すべてのプランを網羅しているわけじゃない。
ゆっくり魔理沙	フラット35を自分に合うように利用していくなら、自分で知識をしっかり入れておく必要はあるな。
ゆっくり霊夢	これは地味だけど大きなデメリットだね。
ゆっくり魔理沙	いろんな状況に合わせて、ニーズをとらえるようにいろいろ提案してくれているのはいいんだけどな。
ゆっくり魔理沙	次はデメリット②金利が高くなりやすいことだ。
ゆっくり霊夢	固定金利だからリスクは押さえられるんじゃないの？
ゆっくり魔理沙	確かに、世の中の情勢に左右されないという点では借りる側にリスクはないが、
ゆっくり魔理沙	貸す側は損する可能性がある話はしたな。
ゆっくり霊夢	そうだったね。
ゆっくり魔理沙	そう考えると、貸す側にしてみれば、
ゆっくり魔理沙	市場金利が高くなっても、損が大きくならないように、少しでも金利高めにしときたくないか？
ゆっくり霊夢	そういわれると、そうだねとしかいえないよ。
ゆっくり魔理沙	その上、もし返している間に金利が上昇しなかったり、下がったりしたら、
ゆっくり魔理沙	変動金利に比べて総支払額は多くなってしまう。
ゆっくり霊夢	固定金利は、世の中に振り回されるリスクは減るけど、支払額が多くなる可能性というデメリットがあるわけだね。
ゆっくり魔理沙	そういうこと。
ゆっくり魔理沙	ちなみに、2022年3月借入時の適用金利として、
ゆっくり魔理沙	素のフラット35の最低金利は、年1.430%、
ゆっくり魔理沙	私が以前名前を間違えた三菱UFJ銀行はネット専用住宅ローンの変動金利で年 0.475 ％だ。
ゆっくり魔理沙	『東京』は2018年からないからな。
ゆっくり霊夢	名前はいいとして、金利がざっと 3倍くらい違うじゃない。
ゆっくり魔理沙	フラット35の場合は『全期間』固定金利だからな。
ゆっくり魔理沙	固定金利の期間が長いほど、金融機関側の損する可能性は高くなる。
ゆっくり霊夢	それで高いのか。
ゆっくり魔理沙	あと、融資率が家の価格の9割以上か9割未満かで、金利が 0.25%以上くらいは変わるからな。
ゆっくり霊夢	安くなるかもってこと？
ゆっくり魔理沙	見ろ。もちろん高くなるわ。
ゆっくり霊夢	うげっ。
ゆっくり魔理沙	だから、頭金を1割は入れないと、さらに割高な金利で借りることになってしまうことに注意な。
ゆっくり霊夢	ある程度お金ないと厳しいな。
ゆっくり魔理沙	じゃあ次デメリット③買う家が限られてくることだ。
ゆっくり魔理沙	フラット35では、JHFの基準を満たした家でないと融資が受けられない。
ゆっくり魔理沙	より良い住環境を提供することが、JHFの目的でもあるわけだし、これは仕方ないともいえる。
ゆっくり霊夢	適当な家でお金を借りることはできないんだね。
ゆっくり魔理沙	家を建てるなら、基準を確認した上で建てていけるが、すでに建ってしまった家を買おうとしている場合は、
ゆっくり魔理沙	選択肢が狭まってしまうな。
ゆっくり魔理沙	また、基準を満たしていたとしても、担保価値がないと判断されたら審査が落とされる場合もある。
ゆっくり魔理沙	そういう場合は、頭金の額を増やして借りる額を減らすなど、返済できそうな形で再審査すれば通るかもしれない。
ゆっくり霊夢	フラット35を利用する場合には、家が基準を満たしているかは要注意だね。
ゆっくり魔理沙	じゃあ次、デメリット④借りるために金がかかることだ。
ゆっくり霊夢	何にそんなにお金がかかるの？
ゆっくり魔理沙	まずは、融資手数料だ。
ゆっくり魔理沙	詳細は金融機関によって違うが、借りたお金が口座に振り込まれる際に、
ゆっくり魔理沙	融資金から融資手数料が差し引かれることになる。
ゆっくり霊夢	払わないといけないけど、引かれるから、別にお金を用意しておく必要はないんだね。
ゆっくり魔理沙	そうだ。
ゆっくり魔理沙	融資手数料には『定額型』と『定率型』の2つのタイプがあって、
ゆっくり魔理沙	定額型は、借入金額にかかわらず決まった融資手数料を支払うタイプで、
ゆっくり魔理沙	定率型は、借入金額に一定の手数料率をかけた金額を融資手数料として支払うタイプだ。
ゆっくり魔理沙	どのようなタイプか率かは、金融機関によって違うから、要確認だ。
ゆっくり霊夢	お金を借りるのにそんなにお金がかかるとは。
ゆっくり魔理沙	JHFの『資金計画シミュレーション』や、『返済プラン比較シミュレーション』なんかでは、
ゆっくり魔理沙	融資手数料を含めたシミュレーションができるから、うまく活用して計画を立てたほうがいいぜ。
ゆっくり魔理沙	あと、借りるために必要な金として、家が基準を満たしているかどうかの調査費用も馬鹿にならない。
ゆっくり魔理沙	JHFのサイトで紹介している家の場合は調査が簡素化されるようだが、
ゆっくり魔理沙	そうでない場合は、どこに頼むかによるが、 10万円前後かかったりする。
ゆっくり霊夢	ほんと馬鹿にならないよ。
ゆっくり魔理沙	また、頼んでから基準に適合する証明書をもらえるまでに時間もかかるため、
ゆっくり魔理沙	早めに準備しておく必要があるぜ。
ゆっくり霊夢	早い段階から、しっかりと計画して準備しておくことが大事なんだね。
ゆっくり魔理沙	さすがに、住宅ローンみたいな大きなお金を借りるときに適当に考える人は少ないとは思うけどな。
ゆっくり霊夢	私だったら、ついつい不動屋さんや金融機関の人の言いなりになりそうな気がする。
ゆっくり魔理沙	そういう人もいるだろうな。
ゆっくり魔理沙	損しないためにも、自分で勉強することは大事だと思う。
ゆっくり霊夢	私には魔理沙がいるから大丈夫だね。
ゆっくり魔理沙	人をあてにするな。そういうとこだぜ。
ゆっくり霊夢	はは。
ゆっくり霊夢	フラット35の注意したほうがいいリスクはないの？
ゆっくり魔理沙	流したな。
ゆっくり魔理沙	まあ返せなくなるようなリスクは住宅ローン全般に言えることだから、置いておくとして、
ゆっくり魔理沙	フラット35特有のリスクを伝えておこうか。
ゆっくり魔理沙	それは、フラット35が『マイホーム』のための住宅ローンだということだ。
ゆっくり霊夢	それがどうしてリスクになるの？
ゆっくり魔理沙	詳しくない人を捕まえて投資用物件の融資としてすすめてくる業者もあるみたいなんだ。
ゆっくり霊夢	え？それヤバくない？
ゆっくり魔理沙	ヤバい話を今してる。
ゆっくり魔理沙	JHF側も警戒しているようで、郵便物によりちゃんとマイホームとして使われているかどうか、
ゆっくり魔理沙	定期的にチェックしているようだ。
ゆっくり霊夢	そこまでやるってことは、結構多いんだろうね。
ゆっくり魔理沙	実は、ホームページを見れば、赤字で目立つように書かれている。
ゆっくり霊夢	もし、マイホームとして利用してないことが発覚したらどうなるの？
ゆっくり魔理沙	もちろん、一括返済させられることになる。
ゆっくり魔理沙	ただ、これは民事的な話で、刑事的には詐欺罪にあたる可能性もある。
ゆっくり魔理沙	軽い気持ちでごまかして利用していると、犯罪者になりかねないぜ。
ゆっくり霊夢	それはほんとにヤバい。
ゆっくり魔理沙	今言った以外にも、結構ありそうだし、一般の住宅ローンでは実際に聞いたこともあるのが、
ゆっくり魔理沙	住宅ローンに車の購入資金を上乗せしてくるやつだ。
ゆっくり霊夢	そんなことできるの？
ゆっくり魔理沙	フラット35ではもちろんそんなことはできない。
ゆっくり魔理沙	ただ、一般の住宅ローンでは、車のローンに比べて金利が低かったりするから、
ゆっくり魔理沙	そうした提案を建築業者などからされることもあるらしい。
ゆっくり霊夢	なんかそれ、一般的な住宅ローンでもグレーっぽいね。
ゆっくり魔理沙	いや、黒だと考えたほうがいいな。
ゆっくり魔理沙	銀行などでは、目的別にローンを分けているはずだ。
ゆっくり魔理沙	ということは、契約においても、目的を絞っている。
ゆっくり魔理沙	つまり、住宅ローンで車の購入費用を上乗せするのは契約違反で、やはり詐欺罪の可能性もあるから、
ゆっくり魔理沙	提案されても断るべきだ。
ゆっくり霊夢	犯罪者になる危険は、身近なところに潜んでいるんだね。
ゆっくり魔理沙	私の知り合いでも、車の代金を住宅ローンに上乗せしてお高めな車を新車で買っている人がいたな。
ゆっくり魔理沙	私は心配になって大丈夫かたずねたんだけど、
ゆっくり魔理沙	本人は、『業者がいけるって言ってたし大丈夫』と言っていた記憶がある。
ゆっくり魔理沙	当時はそれがアウトなことを知らなかったから、それ以上何も言えなかったが、
ゆっくり魔理沙	面倒くさいからと、人のいうことを鵜呑みにしすぎると、
ゆっくり魔理沙	予想だにしない危険に巻き込まれることもあるという、いい例になってしまった。
ゆっくり霊夢	知識が身を守ってくれるんだね。
ゆっくり霊夢	私も魔理沙がいう事ちゃんと覚えるようにしないと。
ゆっくり魔理沙	そうだな。
ゆっくり魔理沙	お前はどっかしら栓しても別のところに穴があくような頭だから、
ゆっくり魔理沙	何回も動画見直して、脳みそにこびりつくくらいにしとけよ。
ゆっくり霊夢	脳にこびりついた汚れを落とせる洗剤ってある？
ゆっくり魔理沙	何が汚れだって？
ゆっくり魔理沙	話を戻して、
ゆっくり魔理沙	フラット35のリスクとして、引っ越さざるを得ない転勤の可能性がある人も要注意だ。
ゆっくり魔理沙	一般の住宅ローンであれば、家を貸して引っ越すということもできるが、
ゆっくり魔理沙	フラット35はさっきも言った通り、マイホームでしか使えないので貸すことができない。
ゆっくり魔理沙	家族がいる人だったら、家を手放さない限り単身赴任確定だ。
ゆっくり霊夢	せっかく買った家に住めないのはかわいそう。
ゆっくり魔理沙	そういう気持ちの問題もあるが、経済的にもかなり苦しくなるはずだ。
ゆっくり魔理沙	単身赴任すると、住む家が2つになるということだ。
ゆっくり魔理沙	いくら、勤め先の会社から補助が出たとしても、
ゆっくり魔理沙	生活拠点が増えた分、毎月かなりの出費が増えるのは間違いない。
ゆっくり霊夢	となると、ローン返済計画が大狂いするかもしれないよね。
ゆっくり魔理沙	そうだ。
ゆっくり魔理沙	だから、そういう可能性があるってわかっている場合は、フラット35以外の住宅ローンを利用したほうがいい。
ゆっくり魔理沙	家を賃貸として貸すことができれば、
ゆっくり魔理沙	家族みんなで転勤先に引っ越すこともできる。
ゆっくり魔理沙	また、転勤で元の地域に戻れれば、再び買った家に住むこともできるだろう。
ゆっくり魔理沙	フラット35は、住宅ローンとして特別お得ってわけではない。
ゆっくり魔理沙	ただ、全期間固定金利は、予測できない金利の変化リスクを排除できる大きなメリットがあるし、
ゆっくり魔理沙	他の住宅ローンが審査落ちなどで使えない場合でもフラット35なら通る場合もある。
ゆっくり魔理沙	住宅ローンにフラット35を検討しているなら、
ゆっくり魔理沙	自分にとって本当にフラット35がベストな選択なのかはよく考えてほしい。
ゆっくり魔理沙	フラット35についてはこんなところにしておこう。
ゆっくり霊夢	長かったけど、最後までやりきったね。
ゆっくり魔理沙	ああ。初のリスクエストだったから、期待に応えられるものになっていたらいいな。
ゆっくり魔理沙	正直、フラット35を説明しようと思ったときは、どう伝えたらいいか頭を抱えたぜ。
ゆっくり魔理沙	あ、手はないけどね。
ゆっくり霊夢	めっちゃややこしいもんね。
ゆっくり魔理沙	説明として不足している部分もあるかもしれないので、そのあたりはコメントなどで補足してくださると助かる。
ゆっくり霊夢	他力本願か。
ゆっくり魔理沙	お前がいうな。
ゆっくり魔理沙	コメントを読ませてもらっていると、驚くような体験談だったり、
ゆっくり魔理沙	詳しい説明を追記してくれていたり、
ゆっくり魔理沙	いろんな考え方に触れられるので、私も勉強させてもらってるぜ。
ゆっくり霊夢	魔理沙は真面目だなあ。
ゆっくり霊夢	私はとりあえずおもしろいコメントないか探してるよ。
ゆっくり魔理沙	ときどきコメントをとり上げて紹介しようと思っているので、
ゆっくり魔理沙	どんどんコメントしてくれよな。
ゆっくり霊夢	魔理沙あ。もう疲れたからこのへんにしよ。
ゆっくり魔理沙	そうだな。今回はこのへんで。
ゆっくり霊夢	最後までご視聴ありがとうございました。
ゆっくり魔理沙	それではまた次回！
ゆっくり霊夢	それではまた次回！